Credit scoring
Abbiamo visto come, durante la fase istruttoria, l’istituto di credito possa fare affidamento a sistemi di credit scoring per stimare la futura solvibilità del mutuatario sulla base dell’analisi di una serie di variabili elaborate con metodi statistici, ai fini della decisione di concedere o meno il mutuo.
Il “Credit Scoring” identifica un insieme di strumenti utilizzati da banche e istituti di credito nell’ambito della loro analisi dell’affidabilità creditizia dei soggetti che richiedono il mutuo. Attraverso l’analisi di una serie di parametri legati alla situazione del richiedente mediante una serie di algoritmi abbastanza complessi, i sistemi di credit scoring offrono indicazioni in merito al rischio che il soggetto possa risultare insolvente durante la vita del finanziamento.
Gli aspetti in base ai quali un sistema di credit scoring procede a valutare una richiesta di mutuo sono piuttosto numerosi e attengono alla situazione economica e professionale del richiedente, al tipo di finanziamento richiesto, alle caratteristiche dell’immobile per il quale è stato acceso il mutuo e a molti altri fattori. Si tratta di programmi che, peraltro, si evolvono con il passare del tempo, nel senso che monitorano costantemente ciò che si verifica con i mutui che la banca sta erogando (regolarità nei pagamenti, situazioni di insolvenza, ecc.) e si servono di questi dati per affinare sempre più la loro capacità di analisi.
Gli strumenti di credit scoring, come ci segnala il Portale Bancario, forniscono all’istituto di credito un prezioso supporto decisionale, ma non possono sostituirsi ai controlli effettuati da operatori umani la cui presenza rimarrà, pertanto, sempre necessaria.
Usura
Per contrastare il fenomeno dell’usura, la legge italiana stabilisce periodicamente i tassi di interesse massimi che possono essere applicati al mutuo. Con cadenza trimestrale, il Ministero del Tesoro procede alla rilevazione dei tassi di interessi medi praticati da banche e istituti di credito nel corso del trimestre precedente (Tassi Effettivi Medi Globali); questi valori, aumentati di un ulteriore 50%, identificano i tassi limite che possono essere applicati ad un contratto di mutuo nel corso del successivo trimestre e che gli istituti di credito sono chiamati a rispettare.
La rilevazione del Ministero del Tesoro viene effettuata sui Taeg che, come abbiamo visto, sono comprensivi della quasi totalità delle spese relative al mutuo. Con riferimento all’ambito dei mutui, viene calcolato un Tasso Effettivo Medio Globale (e il corrispondente “tasso limite”) per i mutui a tasso fisso ed uno per i mutui a tasso variabile. I Tassi Effettivi Medi Globali ed i tassi limite, oltre ad essere pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale, sono consultabili presso il sito del Ministero del Tesoro.
In presenza di mutuo con tasso di interesse (Taeg) superiore a quello previsto dalla normativa italiana può prefigurarsi il reato di usura, cui sono associate una serie di conseguenze di natura penale per l’ente mutuante.
Mutui e Legge Bersani
La legge 40 del 2 aprile 2007, nota anche come Legge Bersani, ha introdotto alcune novità sostanziali nel campo dei mutui, in tema di estinzione anticipata del mutuo, surroga e portabilità del mutuo e cancellazione dell’ipoteca.
In merito al tema dell’estinzione anticipata del mutuo, il mutuatario ha facoltà di estinguere totalmente o parzialmente il proprio mutuo secondo necessità, senza dover sostenere le penali originariamente associate a questo tipo di operazione. Nello specifico, si assiste all’eliminazione delle penali di estinzione anticipata per i mutui per l’acquisto della prima casa stipulati dopo il 2 febbraio 2007, ed all’introduzione di sconti sulla penale di estinzione anticipata per i contratti di mutuo stipulati prima di tale data.
Con riferimento alla surroga ed alla portabilità del mutuo, il mutuatario è libero di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca o istituto di credito che presenta condizioni migliori con costi minimi (quelli dovuti all’intervento del notaio). A differenza di quanto avveniva precedentemente, non occorre più procedere alla cancellazione della vecchia ipoteca ed all’iscrizione di una nuova: è sufficiente, a questo proposito, un unico atto di surrogazione con cui viene apposta un’annotazione a margine dell’ipoteca. La banca subentrante salderà il debito residuo del vecchio mutuo e si sostituirà al creditore originario nella relazione con il precedente istituto di credito. Il mutuatario sarà così tenuto a rimborsare la banca subentrata alle condizioni concordate con la stessa. Sul fronte fiscale, la portabilità del mutuo non comporta la perdita degli eventuali benefici fiscali per il mutuatario.
Infine, a seguito dell’approvazione della Legge Bersani, per la cancellazione dell’ipoteca non è più necessario l’intervento del notaio, circostanza che esonera il cliente dal pagamento delle spese notarili per questo tipo di operazione.